RESPONSABILITA’ NELL’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Stilo SULLA RESPONSABILITA’ NELL’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE:

come ha avuto modo di chiarire più volte la Suprema Corte, anche recentemente, il mediatore in difetto di un incarico particolare in proposito, non é tenuto a svolgere, nell’adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica; in particolare, nel campo dell’intermediazione immobiliare, seppure il concetto di responsabilità del mediatore si è evoluto ed ampliato nel tempo, egli non è tenuto ad effettuare visure catastali ed ipotecarie al fine di accertare la libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, senza un espresso incarico ricevuto da una delle parti. A parere della Corte di Cassazione infatti, il mediatore è gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, che non può tuttavia estendersi oltre le relative competenze e l’incarico ricevuto. la società Immobiliare che ha reperito e verificato, nei limiti delle proprie competenze, la provenienza dell’immobile e la sua “apparente” regolarità non DEVE né tecnicamente PUO’ sapere e verificare gli atti precedenti della dante causa alla promittente venditrice, esaminando solo l’atto di provenienza del bene da porre in vendita ex se apparentemente ineccepibile; altro non è nell’onere né nelle capacità dell’agenzia immobiliare andare a verificare, per difetto di specifico mandato e competenza. In sostanza, l’agenzia immobiliare, verificata la corrispondenza del bene a quello di cui all’atto pubblico trascritto, ha senz’altro svolto compiutamente e diligentemente il proprio incarico professionale. A tutto voler concedere che, secondo un più recente ed ampio orientamento, l’art. 1759, comma primo, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possano influire sulla sua conclusione, debba essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché al lume della disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, ne consegue che quest’ultimo, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è gravato esclusivamente di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richieda al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere e/o che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle (v. Cass. civ. n. 5107/1999; nello stesso senso v. Cass. civ. n. 6389/2001 e Cass. civ. n. 16009/2003). Dunque l’obbligazione a cui la agenzia ed il mediatore Imm.re può ritenersi certamente esser tenuta, si identifica nell’esame “preliminare” sulla regolarità formale dell’atto di provenienza e sulla condizione ipocatastale del bene, evidenziando al potenziale acquirente quelle anomalie normalmente rilevabili da un operatore del settore, astenendosi dal fornire informazioni non veritiere e/o da questa non verificate direttamente, ma nulla di più.

  • Tanto è vero che generalmente ed espressamente la parte da incarico un notaio di fiducia di verificare la regolarità della provenienza dell’immobile, ben sapendo che si tratta di un’indagine ulteriore rispetto a quelle di competenza del mediatore, da demandare ad un professionista diverso e diversamente competente rispetto l’agenzia immobiliare.
  • Concludendo, la giurisprudenza prevalente, ponendo correttamente in rilievo la natura professionale dell’attività di mediazione, non si è mai spinta fino al punto di ritenere rientrante nell’obbligo di correttezza e di informazione, sanciti dal disposto dell’art. 1759 c.c. , anche l’obbligo per il mediatore di svolgere, di propria iniziativa e senza un particolare incarico in proposito, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (che possano esulare dalle sue capacità e possibilità materiali e che finirebbero per equiparare l’attività svolta dal mediatore a quella ben più tecnica del legale e/o del notaio). Secondo l’orientamento generale, di nuovo, si ritiene dunque che NON rientri nella normale diligenza professionale del mediatore l’effettuazione di indagini di natura tecnico giuridica quali nad esempio l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento mediante le visure catastali ed ipotecarie, ovvero la regolarità degli atti notarili di provenienza, per i quali è richiesto specifico incarico; diversamente opinando, si verrebbe ad equiparare la prestazione professionale del mediatore, sotto tale aspetto, a quella, postulante una ben diversa competenza professionale ed avente ben più elevato rilievo sociale e specializzazione, del notaio .
  • E’ stato anche giustamente osservato che viceversa si tratterebbe di obblighi troppo gravosi, specie in considerazione del diritto per il mediatore al solo rimborso delle spese sostenute in caso di mancata conclusione dell’affare (Cass. 6.10.1998 n.9904).
  • L’indagine sul titolo d’acquisto del venditore postulava, nel caso di specie, la necessità di verifiche complesse ed ulteriori, che certamente non competevano alla società immobiliare ma ad altro e specializzato professionista, quale il notaio, a tal fine incaricato dall’attrice, che non può ora imputare all’agenzia immobiliare la responsabilità derivante dalla nullità di un atto a soggetto diverso dal notaio rogante. Nullità non conosciuta e non conoscibile, con la media diligenza, da parte dell’agenzia intermediaria, ma rilevabile solo da un notaio a seguito di una cavillosa indagine ed attenta lettura degli articoli dell’atto di provenienza.
  • E’ di tutta evidenza quindi il diritto dell’agenzia immobiliare a trattenere la provvigione per l’attività di intermediazione svolta in maniera corrispondente  al dovere di operare diligentemente e correttamente.

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