Pressioni illecite del locatore e cd. mobbing immobiliare

La Suprema Corte di Cassazione, III sezione civile, con sentenza numero 5044 delle 28 febbraio 2017, ha chiarito l’esistenza di una figura autonoma nel cosiddetto mobbing immobiliare, consistente in quella serie continuata ed eterogenea di comportamenti, in danno del conduttore di un immobile concesso in locazione, messi in opera dal proprietario del bene, per indurre l’altra parte ad un rilascio anticipato o comunque per imporre delle condizioni inique rispetto a quelle stabilite contrattualmente. La questione è di particolare rilevanza e di frequente casistica sopratutto nelle locazioni abitative: il locatore, mette in campo tutta una serie di iniziative, molestie ed atti, anche di natura processuale (come ad esempio raffica di sfratti per morosità riguardo piccoli ritardi o modeste somme per spese accessorie, ovvero per lamentare strumentalmente violazioni formali e non sostanziali al contratto da parte del conduttore), determinando così una pressione anche psicologica ed un conseguente stress in danno della controparte contrattuale, al fine di costringerla ad una iniqua modifica delle condizioni contrattuali, oppure, molto più spesso, al rilascio dell’immobile per poterlo concedere a condizioni di mercato più vantaggiose. Insomma, rendere la vita difficile e stressate l’inquilino di casa per cacciarlo o convincerlo ad andar via prima del tempo.

La Cassazione per il vero, pronunciandosi sulla questione relativa allo strumento attraverso il quale il conduttore può reagire, ha dato legittimità a questa figura di mobbing specifica, pur inserendola in un contesto esclusivamente processuale, ed in particolare stabilendo che il soggetto danneggiato può far valere il proprio diritto ad un risarcimento per mobbing immobiliare in forma autonoma e non necessariamente attraverso una domanda ex art. 96 cpc (cioè di danno a titolo di responsabilità processuale per la infondatezza e strumentalità dell’azione, nella fattispecie uno sfratto per morosità) ed ha enunciato il seguente principio di diritto: “il mobbing immobiliare consiste nelle pressioni, anche illegali, dei proprietari per cacciare gli inquilini allo scopo di sfruttare meglio l’immobile. Sicché ove il proprietario abbia intrapreso una serie di azioni giudiziarie nei confronti del conduttore, tutte infondate e temerarie, ci si trova in una ipotesi di protratta condotta illecita, non ravvisabile tuttavia nell’avvio del singolo procedimento. Ne consegue l’impossibilità di reintegrazione della sfera giuridica lesa in ogni singolo procedimento mediante l’azione accessoria ex art. 96 C.P.C.”.

Stabilito il principio, tuttavia, riguardo l’esistenza di una specifica fenomenologia di mobbing (la figura più tipica è il mobbing in ambiente di lavoro), è sicuramente possibile tutelarsi anche contro una serie di comportamenti illeciti del proprietario di casa, che non sfocino in azioni giudiziarie persecutorie (sfratti, decreti ingiuntivi etc.) ma configurano egualmente e senza dubbio quella particolare condotta ed una condizione di vessazione preordinata, protratta nel tempo e finalizzata ad un obiettivo ingiusto (ad esempio attraverso la chiusura e distacco delle utenze domestiche, le immissioni di rumori od odori molesti, il contante blocco del posto auto, la ossessiva richiesta di pagamento), da cui scaturirebbe il diritto del conduttore al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. per mobbing immobiliare, tutelandosi sia in sede civile (azione per cessazione delle molestie e risarcimento del danno) sia, sopratutto, in sede penale attraverso la presentazione di una specifica e ben mirata denuncia-querela, che evidenzi anche la sussistenza di una condizione di post-traumatic stress ed il susseguente diritto al risarcimento danni a carico del danneggiante).

Ovviamente, in entrambi i casi, è necessario rivolgersi ad un avvocato che possa indirizzare verso la scelta più efficace e risolutiva, considerando che la maggior parte delle querele presentate dai privati per questioni prevalentemente civilistiche, vengono archiviate senza alcun seguito o finiscono in prescrizione senza mai arrivare ad un qualche risultato processuale effettivo.

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