Diritto di famiglia – area tematica dello Studio Legale Gabrielli
IMU e separazione: chi paga sulla casa familiare?
Dopo una separazione, proprietario, assegnatario e soggetto passivo IMU non coincidono sempre. La risposta dipende dal provvedimento di assegnazione, dalla presenza dei figli, dall’effettiva abitazione e dalla categoria catastale.
Le tre domande da cui partire
Esiste un provvedimento di assegnazione?
Occorre leggere l’accordo omologato o il provvedimento giudiziale: non basta che un ex coniuge continui, di fatto, ad abitare nella casa.
L’assegnazione tutela i figli?
La disciplina speciale è collegata alla casa familiare assegnata al genitore in relazione ai figli, minorenni o maggiorenni non autosufficienti conviventi.
È davvero abitazione principale?
Servono dimora abituale e residenza anagrafica dell’assegnatario; vanno inoltre controllate categoria catastale e pertinenze.
La regola attuale: casa familiare assegnata e IMU
La “nuova IMU” è disciplinata dall’art. 1 della legge n. 160/2019. Il comma 741, lett. c), considera abitazione principale anche la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli in forza di provvedimento del giudice; il comma 743 individua il genitore assegnatario come soggetto passivo, attribuendogli a questi soli fini un diritto di abitazione.
Il meccanismo è importante perché l’IMU non segue automaticamente la nuda titolarità catastale. Nel caso tipico della casa di proprietà esclusiva del padre, assegnata alla madre convivente con i figli, non è il proprietario non assegnatario a dover versare l’IMU per quell’immobile: il riferimento fiscale è il genitore assegnatario. Se, però, la casa è la sua abitazione principale e non rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9, l’imposta ordinariamente non si applica.
Quando l’IMU non è dovuta e quando resta dovuta
Esenzione ordinaria
La casa assegnata è abitazione principale dell’assegnatario, che vi ha residenza anagrafica e dimora abituale; l’unità non è accatastata A/1, A/8 o A/9. In questo scenario l’IMU normalmente non è dovuta.
IMU ancora dovuta
Può restare dovuta per le abitazioni di lusso, per la casa non abitata stabilmente dall’assegnatario, per ulteriori immobili e quando non ricorrono i requisiti della casa familiare assegnata ai fini della disciplina speciale.
Per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non opera l’esenzione piena dell’abitazione principale: trovano applicazione le regole specifiche, compresa la detrazione prevista dalla legge, secondo le aliquote deliberate dal Comune.
Se non ci sono figli conviventi
La casa non può essere “assegnata” come strumento di riequilibrio economico tra gli ex coniugi. Se non vi sono figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti conviventi da proteggere, la disciplina dell’assegnazione della casa familiare non opera nel suo senso proprio e, sul piano IMU, non si trasferisce automaticamente la soggettività passiva al coniuge che utilizza l’immobile.
In questa situazione bisogna guardare al titolo reale: proprietà, comproprietà, usufrutto, uso o abitazione. Per un immobile in comproprietà, ciascun titolare è normalmente tenuto per la propria quota, applicando eventuali agevolazioni che spettano alla sua specifica posizione. La soluzione patrimoniale può essere l’acquisto della quota, la vendita o la divisione, non un’indefinita assegnazione fiscale dell’immobile.
Casi pratici
| Situazione | Chi è il riferimento IMU? | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Casa del padre assegnata alla madre con figli conviventi | Il genitore assegnatario, per effetto della disciplina speciale. | Provvedimento, residenza e dimora abituale della madre, categoria catastale. |
| Casa in comproprietà assegnata a un genitore con figli | Il genitore assegnatario, secondo il regime speciale della casa familiare. | Assegnazione effettiva, requisiti dell’abitazione principale e pertinenze. |
| Nessun figlio convivente; un ex coniuge resta nella casa dell’altro | Si applicano le regole ordinarie del possesso e del diritto reale. | Proprietà, usufrutto o altro titolo; eventuale accordo sull’uso non equivale di per sé alla disciplina speciale. |
| Figlio maggiorenne non autosufficiente e stabilmente convivente | Va verificata l’applicabilità dell’assegnazione della casa familiare al genitore convivente. | Effettiva non autosufficienza e stabile centro di vita del figlio. |
| Casa A/1, A/8 o A/9 | Il soggetto passivo resta quello individuato dalla legge. | Aliquota e detrazione previste per l’abitazione principale di lusso nel Comune competente. |
Residenza, dimora e doppia abitazione degli ex coniugi
La residenza anagrafica da sola non basta: l’abitazione principale richiede anche la dimora abituale. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, per i coniugi che vivono effettivamente in immobili diversi non è più legittimo negare in modo automatico il trattamento previsto per l’abitazione principale soltanto perché appartengono allo stesso nucleo familiare. Nel caso dei coniugi separati, tuttavia, va sempre distinta questa regola generale dall’assegnazione della casa familiare ai figli.
Per evitare contestazioni è opportuno che provvedimento familiare, anagrafe, utilizzo effettivo dell’immobile e dichiarazioni fiscali siano coerenti. Un cambio di residenza non corrispondente alla vita reale può essere verificato dal Comune e rendere più difficile difendere l’agevolazione.
Accordi consensuali e negoziazione assistita
Nei percorsi consensuali bisogna redigere con precisione la clausola sulla casa: quale immobile è assegnato, a chi, per quale funzione familiare, da quando, con quali spese e fino a quale evento. L’accordo omologato o autorizzato deve essere letto insieme alle regole fiscali; non è prudente limitarsi a una formula generica di “permanenza nella casa”.
La negoziazione assistita può disciplinare i rapporti familiari, ma per il trattamento IMU occorre verificare che l’atto e il suo contenuto integrino i presupposti richiesti dalla legge e dalla prassi del Comune competente. In presenza di un dubbio concreto, consigliamo di acquisire preventivamente la posizione dell’ufficio tributi e di conservare il titolo che giustifica il trattamento applicato.
IMU, mutuo, spese condominiali e mantenimento: non sono la stessa cosa
L’IMU è un’imposta patrimoniale; la rata del mutuo deriva dal contratto con la banca; le spese condominiali seguono altre regole; il mantenimento risponde ai bisogni della famiglia e dei figli. È sbagliato compensare unilateralmente una voce con l’altra. L’assegnazione della casa può incidere nella valutazione complessiva dei rapporti economici, ma ogni obbligo deve avere una base chiara nell’accordo o nel provvedimento.
TARI e oneri di utilizzo: chi paga dopo la separazione?
Oneri legati all’uso della casa
TARI, utenze, consumi e spese condominiali ordinarie sono normalmente poste a carico di chi utilizza l’immobile. È opportuno indicarlo espressamente nell’accordo, fissando la decorrenza e le modalità di voltura.
Oneri legati alla proprietà
IMU, rate del mutuo e spese condominiali straordinarie non coincidono automaticamente con i costi di utilizzo. Per queste voci rilevano la legge, il contratto e il provvedimento o accordo di separazione.
Regola pratica: l’assegnatario della casa familiare non deve presumere di poter addebitare all’altro coniuge i costi correnti, né il proprietario può compensare unilateralmente imposte o spese con l’assegno di mantenimento. Una clausola chiara previene richieste arretrate, conguagli e contestazioni.
Prima della scadenza: cosa controllare
Se arriva un avviso di accertamento IMU
Non conviene pagare o ignorare l’atto senza prima esaminarlo. Vanno controllati soggetto individuato dal Comune, annualità, rendita e aliquota applicata, presupposti dell’abitazione principale, provvedimento di assegnazione, residenza e motivazione dell’atto. I termini per l’impugnazione sono brevi e la strategia può richiedere una fase di interlocuzione documentata con l’ente, oppure il ricorso alla giustizia tributaria.
Domande frequenti
Il proprietario non assegnatario paga l’IMU sulla casa familiare?
Se ricorrono i presupposti della casa familiare assegnata al genitore in relazione ai figli, il soggetto passivo è l’assegnatario ai soli fini IMU. In mancanza di tali presupposti si applicano invece le regole ordinarie del possesso.
La casa assegnata è sempre esente?
No. L’esenzione ordinaria richiede che sia abitazione principale dell’assegnatario e non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Se l’assegnatario cambia residenza, cosa accade?
Va rivalutato il requisito dell’abitazione principale e, se mutano anche le condizioni familiari, può essere necessaria la modifica del provvedimento di assegnazione.
La separazione consensuale risolve automaticamente anche l’IMU?
No. La clausola relativa alla casa va coordinata con i presupposti fiscali e con la posizione reale delle parti. È opportuno verificare l’atto prima di applicare l’esenzione.
L’IMU può essere detratta dall’assegno di mantenimento?
No, non unilateralmente. IMU e mantenimento hanno natura diversa; ogni compensazione deve essere prevista da accordo o provvedimento.
Serve una verifica su IMU e casa familiare?
La soluzione dipende dall’atto di separazione o divorzio, dai figli, dall’utilizzo concreto della casa e dalla posizione tributaria. Lo Studio G@brielli esamina il quadro familiare e immobiliare prima di indicare la strategia più corretta.
Riferimenti essenziali: legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 741 e 743; Corte costituzionale, sentenza n. 209/2022. Aggiornato a settembre 2026. Il testo ha finalità informativa generale: il trattamento fiscale va verificato sul provvedimento, sui dati catastali e sul regolamento del Comune competente.
Aggiornato al: 23 settembre 2026
ARTICOLO INFORMATIVO redatto e verificato dall’Avv. Massimiliano Gabrielli, patrocinante in Cassazione, Studio Legale Gabrielli – Roma e Fiumicino; l’uso di strumenti Ai è implementato per la stesura iniziale e creazione immagini e schemi