La cessazione di una locazione commerciale non coincide con la semplice restituzione delle chiavi. Disdetta, indennità di avviamento, eventuali canoni pagati in eccedenza, opere eseguite dal conduttore e obblighi di ripristino devono essere coordinati nello stesso momento negoziale.
Nelle locazioni soggette alla legge n. 392/1978 il locatore, alla prima scadenza, può negare il rinnovo soltanto per le ragioni tassative previste dalla legge. Alle scadenze successive può comunicare liberamente la disdetta, ma non può imporre unilateralmente un aumento del canone. Quando ricorrono i presupposti, il rilascio è collegato al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Durata della locazione e disdetta
La disciplina di riferimento resta contenuta negli artt. 27 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392. Per gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o di lavoro autonomo la durata minima è, di regola, di sei anni, rinnovabili per altri sei. Per le attività alberghiere e assimilate la durata ordinaria è di nove anni, rinnovabili per altri nove.
Se nessuna parte comunica tempestivamente la disdetta, il rapporto si rinnova alle condizioni vigenti, salvi l’aggiornamento ISTAT legittimamente pattuito e le modifiche concordate. La comunicazione deve rispettare il termine legale e la forma prevista dal contratto: normalmente dodici mesi prima della scadenza, elevati a diciotto per le attività alberghiere.
Alla prima scadenza il locatore non dispone di una facoltà libera: può negare il rinnovo soltanto per uno dei motivi tassativi indicati dall’art. 29 della legge n. 392/1978, da enunciare nella comunicazione a pena di nullità. Tra questi rientrano, con condizioni specifiche, la destinazione dell’immobile a un’attività propria o di determinati familiari, la demolizione e ricostruzione o una ristrutturazione incompatibile con la permanenza del conduttore. Una disdetta generica o fondata su ragioni meramente economiche non è sufficiente alla prima scadenza.
Disdetta e richiesta di aumento: il meccanismo equilibratore
Alle scadenze successive alla prima il locatore può comunicare la disdetta senza dover invocare i motivi dell’art. 29. Nella pratica, la disdetta viene talvolta utilizzata per proporre al conduttore un nuovo contratto a un canone più elevato. Occorre però distinguere con precisione i due piani: il proprietario può porre termine al contratto alla sua scadenza, ma non può modificare unilateralmente il canone durante il rapporto né costringere il conduttore ad accettare l’aumento.
Il conduttore può quindi scegliere se negoziare un nuovo contratto o rilasciare il locale. Ed è proprio in questo passaggio che l’indennità di avviamento commerciale svolge la sua funzione equilibratrice: compensa, almeno in parte, la perdita del collegamento tra l’impresa, la clientela e il luogo nel quale l’attività si è consolidata; al tempo stesso, rende economicamente meno conveniente un rilascio imposto soltanto per acquisire il valore commerciale creato dal conduttore.
È questo il nucleo del meccanismo già valorizzato dalla giurisprudenza: l’indennità non costituisce una sanzione per il locatore, ma un elemento legale del rapporto destinato a contemperare il diritto del proprietario a riottenere l’immobile con la tutela dell’avviamento maturato dall’impresa. In tale prospettiva si colloca, tra le altre, Cass. civ., sez. III, 8 luglio 2005, n. 14461.
Attenzione: la disdetta comunicata al solo scopo di ottenere un aumento non trasforma l’aumento in un obbligo. Se il nuovo accordo non viene raggiunto, il rapporto cessa alla scadenza e devono essere regolati il rilascio, l’indennità e tutte le reciproche poste economiche.
Quando spetta l’indennità di avviamento
Ai sensi degli artt. 34 e 35 della legge n. 392/1978, l’indennità è riconosciuta quando l’attività esercitata comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori e la cessazione non dipende da recesso o disdetta del conduttore, da risoluzione per suo inadempimento o da altra causa esclusa dalla legge.
L’importo ordinario corrisponde a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, elevate a ventuno per le attività alberghiere. Qualora, entro un anno, l’immobile venga destinato alla stessa attività o a un’attività affine, iniziata da un nuovo soggetto, può maturare un’indennità aggiuntiva dello stesso importo.
Non tutte le locazioni non abitative danno però diritto all’indennità. Sono normalmente escluse, tra le altre, le attività professionali e quelle che, per struttura concreta, non comportano un contatto diretto con il pubblico. La verifica deve riguardare l’attività effettivamente esercitata, non soltanto la descrizione contenuta nel contratto o il codice ATECO.
Canoni pagati in eccesso e somme “in nero”
Un accordo occulto con il quale le parti stabiliscono un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato è nullo. Le Sezioni Unite hanno chiarito che, nelle locazioni non abitative, la nullità colpisce il patto dissimulato di maggiorazione, mentre il contratto registrato può rimanere valido: Cass., Sezioni Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601.
Il conduttore che abbia versato somme superiori al canone dovuto può domandarne la restituzione dopo la cessazione del rapporto. L’art. 79 della legge n. 392/1978 prevede una tutela particolarmente incisiva se l’azione viene introdotta entro sei mesi dalla riconsegna. Secondo Cass. civ., 15 giugno 2023, n. 17193, l’azione tempestiva consente di recuperare le somme illegittimamente corrisposte durante il rapporto senza che il locatore possa opporre la prescrizione ordinaria; decorso il semestre, la domanda non è necessariamente preclusa, ma può essere esposta alle ordinarie eccezioni di prescrizione.
Alle somme indebitamente percepite possono aggiungersi gli interessi secondo l’art. 2033 c.c.: dal pagamento in caso di mala fede dell’accipiens, altrimenti dalla domanda. La rivalutazione monetaria non si cumula automaticamente, ma può essere richiesta come maggior danno da svalutazione quando ne ricorrano e siano provati i presupposti.
Pagamenti in contanti: il diritto alla restituzione deve essere provato. Ricevute, messaggi, e-mail, prelievi coerenti, contabilità e ammissioni della controparte possono assumere rilievo, ma il denaro non tracciato rende la prova più complessa e può produrre conseguenze anche fiscali. È sconsigliabile compensare autonomamente tali somme riducendo il canone corrente senza una preventiva valutazione legale.
Opere, migliorie e obbligo di ripristino
La presenza di lavori eseguiti dal conduttore è uno dei punti più delicati della riconsegna. In base all’art. 1592 c.c., salvo diversa pattuizione, il conduttore non ha diritto a un’indennità per i miglioramenti. Se vi è stato il consenso del locatore, può invece spettare il minor importo tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore esistente al momento della restituzione. Il consenso deve essere chiaro e inequivoco: la mera conoscenza o tolleranza dei lavori non sempre è sufficiente, come ribadito da Cass. civ., 6 giugno 2019, n. 15317.
Le addizioni separabili possono essere rimosse dal conduttore se ciò avviene senza danno, mentre per quelle inseparabili operano le regole dell’art. 1593 c.c. È quindi indispensabile esaminare le clausole contrattuali che autorizzano le opere, disciplinano la loro acquisizione o impongono la rimessione in pristino.
L’indennità per i miglioramenti e l’indennità per la perdita dell’avviamento hanno titolo e funzione differenti: possono coesistere se ne ricorrono autonomamente i presupposti. Parimenti, la mancata esecuzione del ripristino non estingue automaticamente il diritto all’avviamento. Le pretese devono essere quantificate e confrontate separatamente, salvo una compensazione giuridicamente ammissibile.
Ai sensi dell’art. 1590 c.c., l’immobile deve essere restituito nello stato in cui è stato ricevuto, fatta salva la normale usura e vetustà. Se il conduttore omette un ripristino contrattualmente dovuto, il locatore può chiedere il costo dei lavori e il maggior danno provato. Difetti modesti non consentono però di rifiutare arbitrariamente le chiavi; diversa può essere l’ipotesi di gravi alterazioni o danni che impongano interventi straordinari e rendano il bene sostanzialmente indisponibile. Sul punto si veda Cass. civ., 23 settembre 2022, n. 27932.
La perdita dell’indennità di avviamento consegue alla cessazione determinata dalla risoluzione per grave inadempimento del conduttore, non alla semplice esistenza di una contestazione sul ripristino sorta al momento della riconsegna. La distinzione è confermata da Cass. civ., 19 settembre 2019, n. 23344.
Se il locatore non paga l’indennità alla riconsegna delle chiavi
L’obbligo del conduttore di restituire l’immobile e quello del locatore di corrispondere l’indennità sono considerati interdipendenti. La soluzione più sicura è la contestualità: sopralluogo, verbale di riconsegna, pagamento o offerta dell’indennità e consegna di tutte le chiavi nello stesso momento.
Se il locatore non paga, il conduttore può formulare una seria e concreta offerta di restituzione condizionata al pagamento, documentando la propria disponibilità a liberare il bene. La semplice permanenza nei locali, senza un’offerta correttamente formalizzata, può invece comportare l’obbligo di continuare a versare una somma pari al canone fino all’effettiva riconsegna. La giurisprudenza esclude normalmente il maggior danno in assenza di prova, ma non il corrispettivo per la protratta occupazione: Cass. civ., 20 gennaio 2016, n. 890.
Anche il locatore può offrire formalmente l’indennità e chiedere il rilascio, con successivo conguaglio in caso di contestazione sull’importo. Se le chiavi vengono comunque consegnate senza pagamento, il diritto all’indennità non si perde automaticamente; è però opportuno inserire nel verbale una riserva espressa, indicare la somma richiesta e conservare prova della data in cui il possesso è stato trasferito.
Il verbale di riconsegna: perché l’assistenza legale è decisiva
Il verbale non dovrebbe limitarsi alla formula “consegna delle chiavi”. Deve indicare con precisione data e ora del trasferimento del possesso, numero delle chiavi, stato dei locali, fotografie allegate, letture dei contatori, opere rimosse o acquisite, ripristini contestati, deposito cauzionale, canoni e oneri ancora discussi, importo e modalità di pagamento dell’indennità.
Occorre particolare cautela verso dichiarazioni generiche quali “nulla più a pretendere” o “locali riconsegnati senza riserve”: se inserite senza una completa ricognizione dei rapporti economici, possono alimentare successive eccezioni di rinuncia o transazione. L’assistenza di un avvocato nella fase che precede e accompagna la riconsegna consente di trasformare il verbale in uno strumento probatorio, coordinando chiavi, pagamento e riserve senza creare occupazioni prive di titolo.
Vademecum operativo per locatore e conduttore
- Verificare scadenza e preavviso, distinguendo la prima scadenza dalle successive.
- Controllare forma e contenuto della disdetta, compresa l’indicazione dei motivi quando richiesta.
- Accertare l’attività concretamente svolta e il contatto diretto con il pubblico.
- Calcolare l’indennità sull’ultimo canone effettivamente dovuto.
- Ricostruire tutti i pagamenti, inclusi quelli in contanti o superiori al canone registrato.
- Esaminare autorizzazioni, fatture e clausole sulle opere, distinguendo migliorie, addizioni e ripristini.
- Eseguire un sopralluogo documentato con fotografie, video e lettura dei contatori.
- Predisporre prima il verbale, evitando formule di rinuncia non ponderate.
- Coordinare pagamento e chiavi, formalizzando l’offerta se una parte non collabora.
- Non trattenere o compensare somme unilateralmente senza averne verificato il fondamento.
- Considerare il termine di sei mesi per il recupero rafforzato delle somme versate in violazione della legge.
- Attivare, quando necessario, la mediazione obbligatoria prima della domanda giudiziale.
Mediazione e grandi locazioni
Le controversie in materia di locazione rientrano tra quelle soggette alla mediazione obbligatoria prevista dal d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Nelle procedure di sfratto l’obbligo diviene operativo dopo il mutamento del rito. La fase di mediazione può essere utilizzata per regolare con un unico accordo rilascio, indennità, deposito, lavori e pagamenti contestati.
Una disciplina particolare riguarda le cosiddette grandi locazioni: per i contratti con canone annuo superiore a 250.000 euro, relativi a immobili non qualificati di interesse storico, le parti possono derogare per iscritto a diverse disposizioni della legge n. 392/1978, secondo l’art. 79, comma 3. L’assetto derogatorio deve risultare in modo espresso e non può essere presunto: Cass. civ., 6 febbraio 2024, n. 3399.
Valutazione della fine della locazione commerciale
Lo Studio propone un parere legale scritto al costo di € 300,00 oltre CPA 4% e IVA 22%, per un totale attuale di € 380,64. La valutazione comprende l’esame del contratto, della disdetta, dell’attività esercitata, dei conteggi e delle principali opzioni per la riconsegna.
Qualora venga successivamente conferito allo Studio un incarico di assistenza sulla medesima vicenda, l’importo corrisposto per il parere sarà integralmente decurtato dal compenso del successivo incarico, fermo il trattamento fiscale e previdenziale previsto dalla legge. Eventuali lettere, trattative, mediazioni o attività giudiziali saranno oggetto di separato preventivo.
Per la valutazione sono necessari il contratto completo, le comunicazioni intercorse, la documentazione dei pagamenti e delle opere e un breve resoconto cronologico della vicenda.
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Aggiornamento normativo: 31 agosto 2026. Il contenuto ha finalità informativa e non sostituisce l’esame del contratto e della documentazione del caso concreto.
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La sede di un negozio che lavora praticamente solo in esclusiva su on-line, può vantare un diritto ad avviamento commerciale? Comunque noi abbiamo sempre avuto un contatto anche se telefonico con i clienti che a volte possono anche ritirare i telefoni o altre cose x riparazioni al negozio
Gentile utente, perché sussista il diritto ad una indennità per la perdita di avviamento commerciale è necessario, ai sensi dell’art.35 della l.27 luglio 1978 n. 392 e secondo l’orientamento della Cassazione, che l’immobile locato venga utilizzato come luogo di incontro e contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori destinatari dei beni e dei servizi offerti. Non sono quindi sufficienti, ai fini del riconoscimento del diritto in questione, contatti meramente telefonici con la clientela, anche se accompagnati da sporadiche frequentazioni del locale.
Ho regolarmente comunicato 12 mesi prima la volontà di non rinnovare il Contratto di locazione commerciale alla sua normale scadenza di 12 anni. Il Sublocatore subentrato da due anni, con anticipo di 3 mesi,ha già spostato la sua attività di Edicola a 500 mt di distanza e mi chiede l’Indennità di avviamento. Ne ha diritto ??
Gentile utente,
se la subconduzione è autorizzata e consentita il subconduttore ha diritto all’indennità di avviamento.
Volevo capire se in caso di mancato riconoscimento della indennità di avviamento, per noi che siamo i conduttori è sempre possibile rifiutare il rilascio dei locali senza subire conseguenze economiche, perché Il proprietario ha detto che ti farà lo sfratto ed dovremo pagare le spese con tutti i danni per non aver consentito il nuovo ingresso dell’affittuario dopo di noi
Gentile utente,
il provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionato dall’avvenuto pagamento dell’indennità di avviamento; per cui, l’indennità deve essere pagata al conduttore prima di poter dare esecuzione al provvedimento di rilascio dell’immobile. Eventualmente, nel caso in cui l’esecuzione dello sfratto dovesse esservi notificata, potete richiedere al giudice dell’esecuzione la sospensione dell’esecuzione dello sfratto.
Il mio ex conduttore, perchè era scaduto il 4°rinnovo, mi chiede il pagamento dell’avviamento, ( era una pizzeria da asporto) anche se ha aperto una pizzeria a 30 mt dal mio locale .
Devo pagare l’avviamento ?
carlo sini
Solo se è lei come locatore ad aver dato la disdetta, se è stato il conduttore non è dovuta alcuna indennità
Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento dove ho la mia residenza. Causa separazione con il mio compagno devo urgentemente prenderne possesso. Purtroppo nel frattempo è stato dato in affitto (da una settimana per precisione) ed ancora non è stata completata la procedura di contratto. Posse rescindere da un contratto che non è stato di fatto ancora regolarizzato. E’ stata fatta una semplice scrittura privata tra le parti ma che non è stata registrata da nessuna parte.
Grazie per la sollecita risposta.
Emanuela
vorrei sapere se mi spetta il pagamento dell’avviamento nel caso ci sono stati ritardi nel pagamento delle mensilità ( gennaio e febbraio 2013) poichè a marzo è scaduto il contratto mi è stato chiesto di lasciare il locale per iniziare una propria attività. posso chiedere
se il rilascio è legato alla morosità non può chiedere l’avviamento, se invece sana la morosità e rilascia per fine locazione ha diritto alla indennità
grazie
Sono proprietaria di un negozio affittato, prodotti sanitari sei+sei, cinque mesi prima della scadenza dei 12 anni ho inviaro lettera con raccomandata dove ricordavo il contratto in scadenza con rinnovo. Il conduttore senza rispondere per rorrispondenza verbalmente mi ha comunicato che lasciava l’attività.Dopo 6 mesi mi arriva diffida con richiesta di 12 mensilità per avvio attività. Ho riaffittato negozio 1.03.13 per deposito gomme, come posso tutelarmi?Grazie
Bisognerebbe verificare se la sua lettera può essere considerata o meno una disdetta, anche se non tempestiva (il preavviso di disdetta è generalmente di 6-12 mesi)e di conseguenza far nascere il diritto alla liquidazione della indennità per l’avviamento. inoltre dovrebbe farci avere copia della lettera che ha ricevuto dall’ex conduttore
sto consegnando le chiavi di un locale bar,la proprieta’ alla consegna delle chiavi mi fara’ un assegno come rimborso indennita’,il conteggio e’fatto al netto dell’iva ,inoltre mi addebita una R.A del 15% sul netto ,chiedo e’ una operazione giusta ,grazie
Buongiorno,
sto acquistando un immobile commerciale attualmente occupato dal conduttore con prima sentenza di sfratto nei prossimi giorni.
Il conduttore venuto a conoscenza della mia volontà di vedere, tramite l’attuale locatore, mi chiede di rinnovare il contratto di locazione dopo l’atto di acquisto per non smantellare un attività che tuttosommato va bene.
Il locatore oggi mi chiede se deve riconoscere o meno l’indennità di avviamento commerciale.
Grazie
se parla di sfratto per fine locazione la indennità è docuta, ma se fate un nuovo contratto la conduttrice può anche rinunciare a fronte della disponibilità del nuovo locatore
L’attuale conduttore non vuole rinunciare, il punto è se l’indennità è dovuta anche in casi dove la continuità aziendale non è interrotta.
per rispondere occorre avere maggiori informazioni sullo sfratto e ordinare un parere giuridico a pagamento selezionando “consulenza online” dal ns sito https://www.studio-gabrielli.it/paypal.htm
salve,sono proprietario di un parcheggio che ho in affitto.a luglio scadano i 12 anni,l’anno scorso l’affittuario già ha ricevuto la lettera,e non ho più intenzione di affittarglielo,volevo sapere se gli devo dare le 18 mensilità.grazie
ho affittato un negozio ma dai conduttori è sempre stato usato come magazzino e cucina.
Hanno diritto, alla disdetta del contratto da parte del locatore,alla indennità di avviamento?
occorre verificare il contratto e capire nel dettaglio se vi sia stato un contatto col pubblico ad uso commerciale
salve
vorrei vendere un locale dove attualmente e affittato come locale commerciale fra 4 anni scadono 12 anni di affitto per avere libero il locale come devo proseguire ?
grazie in anticipo per la vostra risposta
antonio
Salve.
Ho concesso in locazione un immoble ad uso commerciale. il 31 gennaio 2014 scadono i 6 più 6 anni di contratto che voglio disdire. sono ancora in tempo? Mica devo dare l’indennità di avviamento? Non è necessario che nella lettera di disdetta indichi le motivazioni di tale disdetta? Grazie per la risposta
Buongiorno,
sono una persona fisica titolare di negozio, ho dato disdetta entro i termini previsti dal contratto e sono passati i 6+6 anni, il problema che variando alcune situazioni economiche non mi trovo nella condizione di pagare le 18 mensilità di indennizzo , in questo caso che potrebbe succedere?
Grazie
scusate mi trovo nella condizione di non poter pagare le 18 mensilità
Buongiorno,
devo affittare un appartamento ad un conduttore che ne farà un affittacamere (contratto alberghiero 9+9).
Il conduttore mi chiede delle forti agevolazioni iniziali sul canone per l’avviiamento. Posso inserire una clausola nel contratto che riconosca che la somma di queste agevolazioni concesse a titolo di avviamento potranno essere dedotte dall’avviamento commerciale eventualmente dovuto dal locatore a fine contratto (tra 18 anni)? Grazie.
Salve, dopo aver lasciato un locale commerciale dove avevo un attività di fotografo aperto al pubblico, il proprietario si è opposto dichiarando che non era cosi, davanti al giudice hanno richiesto i documenti contabili per verificare i miei introiti, è normale questa procedira? dopo aver pagato per 12 anni senza mai ritardare un pagamento , ci tengo a precisare che il mio negozio è situato in un centro cittadino , grazie
buongiorno, se il conduttore (alimentari)non ha pagato l’affitto e spese condominiali, possiamo fare sfratto senza indennizzo di avviamento?
Ci è arrivato a noi decreto ingiuntivo per le spese condominiali e dobbiamo pagare pure il mutuo.
se alla scadenza naturale( 6+6 ) di un contratto di locazione commerciale, il locatore non esprime alcuna richiesta al conduttore, nè di rilascio e nemmeno di rinegoziazione di un nuovo contratto,ho capito che il contratto in scadenza si proroga per un periodo analogo. In questo caso al conduttore è comunque dovuta l’indennità di avviamento commerciale?
la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.
saluti vincenzo
Salve, l’indennità di avviamento, quando prevista nei casi di legge, è legata alla cessazione della locazione o è anche subordinata al rilascio dell’immobile?
Grazie
ho effettuato disdetta a locale uso ufficio di assicurazione allo scadere dei 12 anni(rinnovo 6+6)
E’ dovuto l’avviamento commerciale? e se no in base a quale norma? grazie
Ci e stato proposto con il benestare del proprietario una parte di locale commerciale in subaffitto in quanto il conduttore non riusciva a pagare l intero canone. Noi abbiamo accettato e abbiamo aperto un negozio di souvenir. Ora il proprietario visto che il nostro sub locatore continua ad essere moroso ci ha diffidato ad lasciare il locale per sine titulo, in quanto ci hanno comunicato che il 31 dicembre hanno fatto una risoluzione per morosità. Noi dovremmo avere l indennità dal sublocatore, perciò possiamo rimanere nel locale fino a che non ce l ha pagata o rischiamo di dover pagare i danni al proprietario?
on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,
Ci e stato proposto con il benestare del proprietario una parte di locale commerciale in subaffitto in quanto il conduttore non riusciva a pagare l intero canone. Noi abbiamo accettato e abbiamo aperto un negozio di souvenir. Ora il proprietario visto che il nostro sub locatore continua ad essere moroso ci ha diffidato ad lasciare il locale per sine titulo, in quanto ci hanno comunicato che il 31 dicembre 2013 hanno fatto una risoluzione per morosità. Noi dovremmo avere l indennità dal sublocatore, perciò possiamo rimanere nel locale fino a che non ce l ha pagata o rischiamo di dover pagare i danni? Nella speranza di una celere risposta, grazie
on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,
Buongiorno, volevo sapere se è possibile fare ancora domande per questo argomento.
Io sono il conduttore di un ontratto di affitto d’azienda per un bar e ho una domanda in merito. Grazie per la risposta
Ho un ristorante e la locatrice mi ha fatto lo sfratto per morosità, dopo una serie di pressioni di ogni tipo e genere dallo locatrice pur potendo sanare la morosità ho messo in vendità l’attività ma non so se lei ė d’accordo a farmelo vendere esiste una legge che mi tuteli?
salve, ho un attività commerciale da 12 anni, il proprietario delle mura per rinnovare il contratto di altri 6 più 6 vuole l’aumento mensile da 650 euro a 800 euro . io non ho più la possibilità di pagare visto la crisi economica, quindi sono costretto ad andarmene e a lasciare il locale. che cosa mi spetta? il proprietario mi deve delle indennità?? grazie
Salve, avrei bisogno di un chiarimento.
Sono subentrato nella locazione di un negozio di alimentari nel 2002 (il contratto d’affitto era partito nel 1996 per i 6+6 anni).
Nel 2008 il locatore mi inviava la raccomandata in ritardo e per questo motivo il contratto si è rinnovato automaticamente. La mia domanda è: si è rinnovato solo per 6 anni o per 6+6? questo perchè il locatore adesso è venuto con un nuovo contratto (questa volta la raccomandata era arrivata in tempo)pensando che il contratto fosse finito con i primi 6 anni. Chi sbaglia? Il problema è che mi ha presentato il nuovo contratto con un aumento di rata mensile che io non posso sostenere ed essendo lui fermo sulla sua proposta credo che mi toccherà chiudere; se così fosse posso pretendere le 18 mensilità come indennizzo dell’avviamento perduto?
Grazie in anticipo per la risposta (è veramente importante per me capire come muovermi, ho solo un mese di tempo per non chiudere; la vostra risposta è fondamentale).
Dino
Buongiorno,il mio contratto di locazione 6+6 è scaduto il 10 gennaio2014 dall erede non ho ricevuto nessuna raccomandata la quale mi invitava a lasciare il locale(anche se sul contratto ce scritto che verrà definitivamente a scadere senza necessità di disdetta) il 10 gennaio 2014 gli ho corrisposto regolarmente l affitto del periodo gennaio febbraio…il giorno 22 gennaio mi ha chiamato dicendo che il contratto era scaduto, e quindi dovevamo fare un nuovo contratto aumentandomi il canone di locazione al doppio di quello che pago…dopo un tira e molla siamo quasi giunti ad un accordo…volevo sapere se questo era possibile…..tra l altro il vero proprietario è deceduto a febbraio 2013 anche in questo caso non avuto nessuna raccomandata dagli eredi il tutto viene gestito da una curatrice perche la moglie del proprietari defunto non ha capacità di intendere e volere
Come mi comporto?
Grazie
se il contrato non ha il rinnovo automatico alla fine del 12mo anno è effettivamente scaduto, anche se si potrebbe contestare il rinnovo automatico ex legge per mancanza della disdetta; avete comunque diritto alla indennità di avviamento delle 18 mensilità nel caso in cui non prosegua il rapporto i locazione con la stipula di un nuovo contratto. Il subentro degli eredi nel contratto è automatico e la mancanza di comunicazione non ha alcuna rilevanza
Salve, sono il proprietario di un locale affittato come bar, ho fatto da un anno un contratto 6+6, volevo sapere se alla fine del sesto (o del dodidecismo) il conduttore se ne volesse andare, avrebbe comunque diritto all’indennità o no ?
E nel caso il conduttore alle scadenze non volesse rinnovare perchè vuole un ribasso rispetto al canone concordato, avrebbe comunque diritto?
buonasera..
ho un contratto 6+6,i quali i primi sei sono scaduti a febbraio 2014
il proprietario mi ha detto che gli serve il locale perche lo vuole la banca e ha lui conviene…..
devo lasciarlo in obbligo?
se decido di lasciarlo mi aspetta solo indennita avviamento?
Salve Sono proprietaria di un locale uso commerciale bar ristorante, affittato 6+6 prossimo alla scadenza. Il conduttore ha eseguito delle modifiche sull’immobile (non migliorative) senza chiedermi autorizzazione come da contratto.
Posso contrattare l’indennità di avviamento con le modifiche fatte all’immobile.
Grazie
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Salve avrei bisogno di un chiarimento:
ho un contratto d’affitto di un immobile adibito a Caffetteria, i dodici anni del contratto locazione scadranno il 31.12.2016, la proprietaria(mia nonna) ha mandato lettera di disdetta, non intente rinnovare. Io ho appena fatto un affitto ramo di azienda, volevo sapere se l’indennità di avviamento mi è sempre dovuta o devo riprendere in possesso dell’attività?
Se alla scadenza naturale( 6+6 ) di un contratto di locazione commerciale, il locatore non esprime alcuna richiesta al conduttore, nè di rilascio e nemmeno di rinegoziazione di un nuovo contratto,ho capito che il contratto in scadenza si proroga per un periodo analogo. In questo caso al conduttore è comunque dovuta l’indennità di avviamento commerciale?
la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.
salve ho un contratto 6+6 di un locale commerciale ad uso deposito, ho capito che alla fine del contratto non ho diritto all’indennizzo ma mi chiedevo, se riaffitta il locale ho qualche diritto io prima degli altri?
Grazie
Salve, mi occupo della gestione amministrativa di un locale commerciale la cui proprietà, da 1 anno, è indivisa tra due proprietari.Il contratto di locazione scade per finita locazione il 31.12.2014.
A gennaio 2014 ho inviato lettera di disdetta, con la certezza che i conduttori non avrebbero mai lasciato, anche perché questo locale dal 2003 è stato unito ad un altro, i cui proprietari sono parenti con uno dei due proprietari del locale in questione. Con sorpresa invece i locatori ci hanno detto che intendono lasciare solo questo locale richiedendoci l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità. Abbiamo offerto loro un nuovo contratto con un canone inferiore al precedente, ma non vogliono. Io ora vi chiedo gentilmente:continuando loro l’attività nell’altro locale e rifiutando un nuovo contratto ad un canone inferiore al precedente, possono lo stesso richiedere questa indennità?
Vi ringrazio anticipatamente della risposta, che attendo al più presto.
Grazie.
Rita
Devo corrispondere al conduttore una indennità di avviamento di e. 23.000 dopo sentenza del tribunale, tale somma essendo molto consistente si può dilazionare?
Grazie per la risposta
Ho inviato al conduttore la disdetta di contratto di locazione commerciale mediante raccomandata 12 mesi prima della scadenza dei primi 6 anni al fine di avviare una mia attività. Il conduttore mi chiede un’indennità maggiore all’importo previsto delle 18 mensilità, imputando tale maggiore importo al riconoscimento della perdita del lavoro ed ai lavori effettuati nel locale. E’ giusto? Posso riconoscergli solo le 18 mensilità?
Grazie
Vincenzo
La maggiorazione per la indennità di avviamento commerciale spetta al conduttore solo nel caso di avvio di unaattività nello stesso negozio, uguale a quella precedentemente esercitata dal conduttore. Per quanto riguarda le migliorie, se non autorizzate, non è dovuto alcun rimborso ma va verificato il contratto
Ho aquistato un attivita’ (bar) 5 anni fa, ed ora il propietario mi ha mandato lo sfratto con un anno di anticipo perche’ dice che vuole farci un appartamento per i genitori. Ma velatamente mi ha fatto capire che se concordo un aumento d’ affitto ritira lo sfratto.
Vorrei sapere entro che termini mi deve pagare l’ indennita’ di avviamento e che conseguenze puo’ avere se entro un anno nn sistema il locale per i genitori come mi ha detto.
Grazie
Il contratto di locazione del negozio che conduco prevede la risoluzione automatica alla scadenza dei 12 anni senza obbligo di alcuna disdetta. Posso ritenermi libero di non accettare la proposta di rinnovo contratto (sia pur favorevole) del locatore lasciando l’immobile o ciò mi preclude il diritto all’indennità di avviamento?
Buonasera, ho un’attivita di parafarmacia con un contratto di locazione regolarmente registrato. Adesso il mio locatore vorrebbe vendere le mura del negozio ad un terzo acquirente (che a sua volta ha intenzione di avviare un’attività diversa dalla mia). Mi spetta l’indennità d’avviamento? Si consideri che il contratto è di tipo 6+6 ed è stato stipulato ad Agosto 2014. Ringrazio anticipatamente.
Le spetta l’indennità di avviamento a fine rapporto contrattuale, e le spetta inoltre il diritto di prelazione su acquisto delle mura
Buongiorno. sono proprietaria di un piccolo locale commerciale, ho comunicato regolarmente al conduttore la fine locazione dopo 6+6.Ma non avevo interesse a rientrare in possesso del locale. Ora mi chiede l’indennità di avviamento altrimenti non lascia il locale. Per me ci può anche rimanere, infatti, ma come faccio a regolare la questione? Grazie